Az ingatlan-adásvételek során gyakran találkozni azzal a megoldással, hogy a tulajdonszerzéssel egyidejűleg a vevő valamely közeli hozzátartozója (leggyakrabban a szülő) javára haszonélvezeti jog kerül alapításra. Bár a konstrukció bizonyos esetekben valóban a felek tényleges élethelyzetét tükrözni, néha nem több, mint egy próba az illetékfizetési kötelezettség csökkentésére. Utóbbi azonban nem kockázatmentes megoldás.
Haszonélvezet: valódi megoldás vagy illetéktrükk?
A haszonélvezeti jog alapítása mögött bizonyos esetekben valóban reális és életszerű indok áll: például amikor a szülő továbbra az adott ingatlanban él, miközben a tulajdonjog a gyermekére száll. A gyakorlatban azonban egyre többször jelenik meg egy másik fő szempont is: a felek az illeték csökkentése érdekében döntenek a haszonélvezeti jog bejegyzése mellett, abban bízva, hogy így mérsékelhető vagy akár el is kerülhető a fizetési kötelezettség. Ez azonban több szempontból is téves feltételezés.
Bár az illetékszabályok valóban figyelembe veszik a haszonélvezeti jog értékét az illetékalap meghatározásakor, ez nem jelenti automatikusan azt, hogy a felek összességében kevesebbet fizetnének: különösen akkor nem, ha a konstrukció mögött nincs valós gazdasági indok.
A „jogszabály-összeolvasás” csapdája
A félreértések gyökere jellemzően egy kétlépcsős, de hibás „jogszabály-összeolvasás”:
- Az Illetéktörvény 17. § (1) p) kimondja, hogy az egyenesági hozzátartozók közötti ajándékozás illetékmentes, ugyanakkor
- Itv. 20. §-ának azt is megszabja, hogy ha adásvétellel egyidejűleg haszonélvezeti jog keletkezik, akkor annak értéke a tulajdonszerzés illetékalapjából levonandó
Sokan tehát azt gondolják, hogy a haszonélvezeti jog értéke „levonható” az illeték alapjából, amiből az következik, hogy a vevő akár „ingyen” adhat haszonélvezetet a szüleinek, miközben ő maga csak a csökkentett érték után fizet illetéket.
Hogy miért nem állja meg a helyét ez a feltételezés? Mert a haszonélvezeti jogot jellemzően nem a vevő, hanem az eladó alapítja, így a feltételezett illetékmentesség sokszor eleve nem alkalmazható.
Ki jogosult haszonélvezet alapítására?
A válasz egyszerű: kizárólag az ingatlan tulajdonosa. Ahhoz, hogy a vevő haszonélvezeti jogot alapíthasson szülei vagy más személyek számára, először tulajdonossá kell válnia – tehát amíg nem zárul le az adásvétel, nem jogosult haszonélvezeti jog alapítására. Csakhogy ekkorra a lényegi kérdés már eldőlt: a tulajdonszerzéshez kapcsolódó 4%-os vagyonszerzési illeték megfizetése már megtörtént vagy esedékessé vált.
Ebből következik, hogy az adásvétellel egyidejű haszonélvezeti jog alapítása során a jognyilatkozatot valójában nem a vevő, hanem az eladó teszi meg. Mivel az eladó és a vevő között rendszerint nem áll fenn egyenesági rokoni kapcsolat, így az alapítás nem esik az illetékmentességi szabály alá.
Emiatt a haszonélvezet értéke után külön illetéket kell fizetni, ami akár 4–9% is lehet, és ez gyakran elviszi a várt „megtakarítást”. Bár jogilag megoldható, hogy az adásvétellel egy időben a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog is létrejöjjön, ez önmagában nem jelent illetékkedvezményt. Az illeték szempontjából ugyanis nem az számít, hogy mindez egyszerre történik, hanem az, hogy milyen jogcímen és kik között jön létre az ügylet.
Mikor alapítható jogszabály szerint ingyenesen a haszonélvezeti jog?
Az Illetéktörvény kimondja, hogy nem kell ajándékozási illetéket fizetni akkor, ha valaki egyenes ági rokontól (például szülőtől, gyermektől) vagy házastársától szerez haszonélvezeti jogot. A lényeg tehát nem az, hogy milyen „technikai” megoldással jön létre az ügylet, hanem hogy kik között történik, és valóban ajándékozásról van-e szó.
Fontos azonban, hogy a mentesség csak akkor alkalmazható, ha a haszonélvezeti jogot ténylegesen az ingatlan tulajdonosa adja ajándékba hozzátartozójának. Ilyenkor az illetékmentesség nem valamilyen csavaros megoldás, hanem a törvény által kifejezetten megengedett helyzet.
Összességében elmondhatjuk, hogy…
A haszonélvezeti jog alapítása önmagában tehát nem alkalmas az ingatlan-adásvételhez kapcsolódó illetékterhek csökkentésére. Az illetékmentesség kizárólag szűk, jogszabályban pontosan meghatározott esetekben érvényesül, és nem pótolható szerződéstechnikai megoldásokkal vagy jogszabályi rendelkezések téves összekapcsolásával. A haszonélvezeti jog továbbra is fontos és hasznos jogintézmény marad a családon belüli vagyonrendezésben, azonban illetékoptimalizálási eszközként csak akkor alkalmazható jogszerűen, ha annak feltételei valóban fennállnak. Ennek hiányában a konstrukció nem megtakarítást, hanem többletkockázatot hordoz magában.
Kollégánk, Dr. Lukovics Viktor LL.M. cikke
A cikkben foglalt információk kizárólag tájékoztató jellegűek, a szerzők szakmai véleményét tükrözik, és nem minősülnek jogi tanácsadásnak. A cikk elolvasása nem hoz létre ügyvédi megbízási vagy egyéb jogviszonyt. Konkrét jogi kérdés esetén keressen minket bizalommal.